情報収集・資金計画
マイホーム購入の最大のポイントは何と言っても費用面。
ともすれば建物だけの価格で考えてしまいますが、
実際には建物以外にも様々な費用が発生します。 資金計画・返済計画に大きく影響しますので、
事前にしっかり把握しておきましょう。
建物以外にも様々な費用が発生します。事前にしっかりと把握しておきましょう。
◇マイホーム取得にかかる費用の配分を考える。
マイホーム取得にかかる費用は、大きく建物本体工事費と付帯工事費、諸経費に分けることができます。
この付帯工事費と諸経費については、意外と見落としがちになるものです。
その為、建築全体の項目を知り、最低必要な費用と、予算に応じて調整できる費用を把握して
おくことが大切です。
まずは平均的な配分をご紹介いたします。
◇建物本体工事費以外にかかる費用を把握する。
おおむねかかりそうな費用は、計画の初期段階で把握しておくことが大切です。
マイホーム取得にかかる費用はアレコレとつい膨らみがちになります。
こだわりたい項目の優先順位をつけておくことが大切です。
◇まずは建物本体、そして庭などのエクステリアにもこだわるのがポイント。
いろいろな要望をかなえたいけれども、予算的に全てという訳にはいきません。
そんな時はまずは建物、そしてエクステリアにこだわりましょう。
建物はずっと永く暮らす住まいです。不満なまま建てるとずっと後悔しがちです。
インテリアなどは資金に余裕が出た時に買い替えができるので、後回しにしてもいいのでは？
ご家族のこだわりに合わせた予算配分を考えましょう。
資金計画・返済計画はきちんと計画しておきましょう。
◇無理なく借りられる金額と検討する
借り入れできる金額は、毎月返済可能か金額によって決まります。
銀行などのサイトでシミュレーションを行って、可能額を計算することもできます。
それに援助金などを含めて自己資金をいくら用意できるか考えておきましょう。
◇月々に返済できる金額と返済期間を検討する。
住宅ローンを借り入れする時は、いくら借りられるかではなく、いくらならゆとりを
持って返済できるかを考えるべきです。毎月の家計を慎重に予測を立てて、
積み立てに充てている資金などを含め、どのくらい余裕があるのか考えましょう。
マイホームは大きな買い物です。契約を交わす時点からご入居後までに必要な税金も見過ごしてはいけません。資金計画・返済計画にも影響するので、軽減措置なども含めしっかり確認しておきましょう。
◇印紙税
土地・建物の購入や住宅を新築する際、不動産の売買契約書、建築工事請負契約書、
住宅ローンを申し込む際の金銭消費貸借契約書など、いくつかの契約書を取り交わすときに
かかるのが印紙税。通常契約書は２通作成し、売主と買主が１通ずつ保管しますが、
1通ごとに収入印紙が必要で、いずれも印紙を消印（割印）することで納めます。
ただし、消費税分は控除されるため契約書の記載金額にご注意ください。
また、契約書の内容変更や追加工事が発生した場合、再度印紙が必要な場合があります。
※上記金額は平成25年3月31日までに作成される契約書の場合
※300万円を超える工事請負契約書は売買契約書と同額
◇不動産取得税
マイホームを新築したとき、所在地の都道府県から課税されるのが不動産取得税。
取得後に送付される納税通知書を確認し、記載された期限までに金融機関から納税します。
税額は、建物・土地それぞれについて固定資産税評価額に税率を掛けて算出します。
本来の税率は４％ですが、平成24年3月31日までは３％に軽減。
また、床面積が50㎡以上240㎡以下の条件を満たす新築住宅に場合、
1,200万円（長期優良住宅は1,300万円）が固定資産税評価額から控除される特例が設けられています。
住宅用土地においても土地取得後3年以内（平成24年3月31日までの取得した土地に限る）に
マイホームを新築した場合、 または借地などで新築後1年以内にその土地を取得した場合などの
一定の条件を満たしていれば、次のいずれかの多い方の額が税額から軽減されます。
（A）150万円×３％
（B）｛土地1㎡当たり固定資産税評価額×（１/２）｝×｛建物の床面積の2倍（200㎡を限度）×３％｝
不動産取得税の軽減を受けるためには、住宅や土地を取得した日から60日以内に都道府県税事務所などに申告するのが原則です。 土地だけを取得してその後3年以内に住宅を新築する場合は、
その土地についても税額軽減の徴収猶予を申請しておけば、税額見込み相当額の徴収を建物竣工日まで
猶予できる制度もあります。 ただし、自治体によって異なる場合がありますので、各都道府県税事務所で
ご確認ください。また軽減措置は、親が親の名義で土地を購入し、3年以内にその土地に子供名義で
住宅を建てた場合も受けられます。
◇消費税・固定資産税
マイホームを新築したとき、所在地の都道府県から課税されるのが不動産取得税。
取得後に送付される納税通知書を確認し、記載された期限までに金融機関から納税します。
税額は、建物・土地それぞれについて固定資産税評価額に税率を掛けて算出します。
本来の税率は４％ですが、平成24年3月31日までは３％に軽減。
また、床面積が50㎡以上240㎡以下の条件を満たす新築住宅に場合、
1,200万円（長期優良住宅は1,300万円）が固定資産税評価額から控除される特例が設けられています。
住宅用土地においても土地取得後3年以内（平成24年3月31日までの取得した土地に限る）に
マイホームを新築した場合、 または借地などで新築後1年以内にその土地を取得した場合などの
一定の条件を満たしていれば、次のいずれかの多い方の額が税額から軽減されます。
◇住宅ローン減税
住宅ローン残高に応じ、所得税と住民税の一部が控除されます。
親から子へ、資産を円滑に受け継ぐために設けられた「相続時精算課税制度」や
マイホーム取得資金の贈与が非課税になる「住宅資金贈与特例」は、
若い世代のマイホーム計画においては見逃せないメリットの一つです。
有利な資金計画を進めるためにもポイントを押さえておきましょう。
◇資産の贈与は「暦年課税」と「相続時精算課税」のいずれかを選択
マイホームの資金計画で、両親や祖父母からの援助を受けるにしても、受け方次第では贈与と見なされ、多額の税金がかかってしまう場合がありますので注意が必要です。 そもそも贈与税は「暦年課税」が基本。原則、1月1日から12月31日までの1年間で贈与を受けた資産合計額のうち非課税となるのは110万円までです。 従って「住宅取得等資金贈与の特例」1,000万円と合わせて1,110万円までは贈与税がかかりません（※平成23年中）。 それを超えると、超えた額（課税対象額）に超過累進税率を乗じ、そこから控除額を引いた額が贈与税として課税されます。
一方、一定の要件に該当する場合に親から子への贈与を2,500万円まで無税とし、超えた部分に対し一律20％の税率を乗じるという制度も設けられており、これが「相続時精算課税制度」です。 「相続時精算課税制度」とは、相続税と贈与税が一体になったもので、もらった財産と支払った贈与税のいずれも相続時に相続税で清算するというものです。 仮に2,500万円を超える財産を受け取り、超えた分に贈与税がかかったとしても、相続時に相続税がかからなければ先に支払った分の贈与税は戻った事になるという考え方です。
◇住宅資金の贈与なら、最大3,500万までが無税
「相続時精算課税制度」と「住宅資金贈与特例」は併用することができ、「住宅資金贈与特例」の1,000万円の非課税と、一般贈与の2,500万円の非課税枠をあわせて3,500万円までが非課税となります（※平成23年中）。 この特例枠には親の年齢請願がありませんので、比較的若い世代の親の試算を、子供の住宅資金に移行できる有利な制度だといえるでしょう。 「相続時精算課税制度」を利用した場合、基礎控除110万円は利用できません）。
【歴年課税】
●贈与税に関して
①基礎控除は毎年110万円。
※住宅資金の場合は「住宅資金贈与特例」1,000万円と合わせて1,110万円まで非課税（平成23年中）
②課税対象額に応じ、下記の速算表で計算します。
●相続税に関して
贈与者が亡くなったときは、相続財産の価額に相続時精算課税制度を適用した贈与財産の価額
（贈与時の価額）を加算して相続税額を算出。 贈与の際、贈与税を支払った場合は、
その額が相続税額から控除され、控除しきれない金額は還付されます。
住宅資金贈与の特例（マイホーム資金に限り3,500万円まで非課税となる特例※平成23年中
≪摘用要件≫
◇贈与者・・・父母（原則）。年齢制限なし
◇受贈者・・・その年の1月1日現在で満20歳以上の子である推定相続人
（子が死亡しているときは1月1日現在で20歳以上の孫。
正し、「住宅資金贈与特例」利用の場合は、受贈者の所得は2,000万円以下）
◇居住義務・・・贈与を受けるときに、受贈者の住所が日本国内にあること。
また贈与を受けた年の翌年3月15日までに取得した住宅に居住している、
または居住見込みであること
◇適用期限・・・平成23年12月31日まで
◇適用住宅
① 床面積50㎡以上
② 新しい住宅の建築・購入であること
③ 中古住宅の場合は次の構造要件を満たしていること
耐火建築物は25年以内に建築されたもの
上記以外の構造の場合は20年以内に建築されたもの。ただしこれを超える場合
は、一定の耐震基準をみたしたものの購入及び一定の増改築であること
④床面積の１/２に相当する部分がマイホーム用であること
（すべて取得するその敷地の用に供されている土地などを含む）